租金回報計算的方法有很多種，應該用那一個方法計算。資料圖

文|1% Anthony 1%投資課程總監

Anthony Sir你好，雖然本人暫時沒有自住需要，但我知道如果有需要的時候才買，會追得上樓價。看過你的書，建議讀者要早幾年開始計劃，由細單位開始，一步一步換上去，因此本人打算先買一個上車盤收租，應該怎麼計算回報呢？

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租金回報計算的方法有很多種，應該用那一個方法計算，視乎你的目的，因人而異，現介紹其中幾個方法及用途：

1)最基本的租金回報計算方法是…每年租金 / 樓價

我們經常聽到某單位的租金回報是多少「厘」就是這樣計算出來，例如一個300萬的物業，每月租金1萬元，每年租金就是12萬，租金回報就是12/300 = 4%，就是所謂的4厘。這種簡單的計法，主要用作初步評估樓價有否偏高。

淨租金回報計算方法是…(每年租金 - 管理費)/ 樓價

有朋友問是否應該要扣除管理費，視乎情況而定，有些舊樓的管理費很便宜，例如筆者持有的其中一個港島西物業，面積約380呎，市值約520萬，管理費才300多元，對於租值1.6萬來說可謂微不足道，不計也罷。然而近年落成的新樓，每呎管理費動輒5元，以同樣是面積約380呎，租值1.6萬計算，管理費高達1,900元，租金回報被蠶食一大截，那就值得計了。

2)持有物業角度的計算方法…每年租金 / 現時樓價

有朋友問計算的時候，應該用單位的現價，還是用單位買入價計。事實上，如果以單位的買入價計，而單位又已經買入很多年的話，計算意義不大。例如這個單位是業主40年前買回來，當時只是10萬元，現在已經市值400萬，收租1.2萬了，如果以當年買入價10萬元計算，回報14.4%，一年收租已多過樓價了，有甚麼意思呢？所以很多時候我們都會用物業的現價，以上述例子為例就是…(1.2萬X 12) / 400萬，回報就是3.6%。這個計算方法可以評估物業是否值得繼續持有，如果樓價升得多，租金追不上，反映樓價偏高，是時候考慮沽出獲利，或者換貨了。

3)投資角度的計算方法…(每年收入 – 支出)/ 投入資本

以上述例子，樓價300萬，月租1萬計算，做50%按揭，年期30年，按息2%，每月管理費500元，資本回報又是幾多呢？先計算你的投入資本，首期150萬，印花稅4.5萬，佣金3萬，律師費雜費1萬，簡約裝修、出租佣金等約6.5萬，總成本就是165萬。

每年收入與支出呢？每月供款5,657元，加管理費就是6,157元，淨收入就是3,843元，以165萬的投入資本來說，表面回報就只有(3,843 X 12 / 1,650,000)= 2.8%。

如果你計劃5年後會賣，計算又有不同，因為供款中大部份都是本金，將來賣樓的時候可以取回，純支出主要是利息，以首5年每月平均利息約2,500元，管理費500元，經常性支出約3,000元，每月收租1萬，正現金流加本金約7,000元，投資回報是…(10,000 - 3000) X 12 / 1,650,000 = 約5%。

不同計算方法，反映不同情況，有不同的參考價值。

如果你覺得太過複雜，純粹考慮是否值得買入一個物業，用第一個計算方法就可以了，如果你打算壯大自己的現金流，透過建立物業投資組合達至財務自由，不妨用第三種角度去考慮。

作者簡介

1% Anthony

1%投資課程總監，暢銷投資書「買樓上車防中伏」、「樓。轉命運」、「上車又住又賺」等作者，經濟一週專欄作者，曾任商台「星火燎原」嘉賓主持，曾接受TVB「新聞透視」、「財經透視」、「Big Boyz Club」、經濟日報、明報、星島日報、iMoney等專訪。2000年科網股爆破，欠下一身卡數。債務重組，還錢兩年後再出擊，由滿身卡數打工仔，變出雙位數物業。2009首創地產投資課程，與同學們大舉出擊，住宅、商鋪、工廈、大陸市場，以穩健投資策略，協助無數年青人成功上車，無數小業主財務自由。

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編輯：郭韻婷 責編：陳正偉