如何把握買樓時機。圖：橙新聞

文|1% Anthony 1%投資課程總監

讀者來信

一直看你的Blog，去年沒有聽你說把握時機買樓，非常後悔，現在進退兩難。本人現年已經41歲了，聽說年紀大很難借按揭，怕再等幾年想買都沒有機會了，很想盡快買樓。本人現時手上的現金、基金加起來大約有80萬元，月薪約35,000元，如果想用40萬做首期買個細單位自住，現時市況是不是很困難？樓價那麼貴，還會升嗎？我的薪金是不是很難借九成？如果買樓齡30年左右的樓，之後會不會很難出貨？希望能解答一下，多謝！

by Patrick

回覆讀者來信

1)怕再等幾年，想買都沒有機會了！40萬首期可以嗎？

年齡方面，現時一般銀行以「75年- 人齡」計算，如果想拉長供30年，減輕供款壓力，這幾年是最後機會了。如果借盡九成，買350萬單位，首期35萬，加上厘印費、雜費、裝修費等大約需要50多萬，貨源還是有的，亦視乎單位是否需要大裝修。

2)我的薪金是不是很難借九成?

以現時按息2.15%計算，300萬樓月供11,881元，供款不超過入息45%；加3%壓力測試，月供17,200元，不超過總入息55%，應該可以勉強過關，就算有甚麼差池，別擔心，你還有幾十萬未用呢！借唔到90%，不等於就要借60%，借85%都可以，總之趁低息、趁未過45歲借到盡，多留現金在手就好。當然今時今日想搵300萬樓確實有點困難，要預鬆些少。

3)樓齡30年左右的樓，之後會不會很難出貨？

不會啊！筆者買的物業很多都已經30多年了...

30年樓其實不算舊，很多知名的屋苑都已經30年有多了，例如淘大花園、得寶花園等。六成按揭的供款年期，一般以最長「75 - 樓齡」計算，即使5年之後賣出，下手買家借錢應該難度不大。只要悉心佈置、裝修一吓，出貨不難。

如果借九成呢？根據HKMC指引「供款年期+ 樓齡」若超過75年，視乎每個物業的質素而定，HKMC會派員評估物業的質素及風險，單幢樓及名不經傳的小屋苑會比較緊，例如你的物業是48年，HKMC有權借30年，亦有權只借27年，筆者亦試過中伏。有些銀行毋須透過HKMC批按保，年期比較寬鬆。不過30年多年樓，相信沒有問題啦。

4)樓價那麼貴，還會升嗎？

會唔會升...視乎你的入貨價！

過去幾年任何時候看樓價都是貴的，所到咪到今日都未買囉！如果你睇到的單位，溢價太高，有些新界區的二、三線屋苑，呎價比質素相若的市區樓還要貴，還上這些情況，筆者呼籲忍手，或者轉場出擊，趁現在先到處看看，選定自己的範圍。然後機會到來的時候才可以快人一步，買得筍盤。

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