文：渾水

麥當勞傳出將會部署分階段出售旗下全港逾20個商舖物業的消息，當中涉及尖沙咀、銅鑼灣及旺角等黃金地段。

市場上不少人驚嘆，就連麥當勞也看淡香港的商舖市場。他們認為，理論上，實業店主對旗下店舖的黏性較高，未到最壞階段，也不會將業權出售，因此，麥當勞也沽貨的話，反映市場狀況真的非常惡劣。

對於這個說法，我一半同意。麥當勞的沽售行為，當然是看淡市場，但麥當勞對店舖的黏性很高，我卻非常不同意。

原因是，翻查紀錄，麥當勞其實一直是炒舖高手，它的經營模式中，其實炒作房地產一直佔了收入很大部分。

由於麥當勞產品標準化，亦有多年歷史，品牌深入民心，在世界各地，很多人一聽到有機會加盟麥當勞，便很踴躍參與投資。

麥當勞約95%的餐廳由加盟店主經營，只有極少數是由它直接經營。而在香港情況較為特殊，經營的實體是中信股份、凱雷投資集團和麥當勞組成的合資公司。

要知道，利用加盟店方式擴張，是最快將生意規模做大的方法。內地的連鎖手搖飲品店蜜雪冰城，也是用這個方法擴張，令到公司的分店數目去到數萬間。單憑老闆直接經營，遠不能達到這個數字，麥當勞的情況也是一樣。

此外，透過加盟模式，麥當勞能將餐廳運營的風險，轉移給加盟店主，風險降低了，擴張的步伐便能加快。在2024年，麥當勞的加盟店銷售總額達1,209.33億美元，利潤佔總餐廳利潤的90%。

然而，麥當勞經營的奧妙之處，是它在經營的店舖當中，有45%是麥當勞自己擁有。這個經營策略，起源於其第一任總裁兼CEO，Harry Sonneborn，他認為公司的核心業務，不應該是賣漢堡，而是經營地產。

他建立了名為「Franchise Realty Corporation」的發展方向，管理層負責購買土地，並將其租賃給加盟店主，為全球擴張奠定基礎，亦解決了早期的現金流問題。

麥當勞將旗下商舖、土地租賃給加盟商時，通常租金都會比市價高。這樣一來，令到麥當勞除了可以賺取經營盈利之外，還能確保旗下店舖有穩定的租賃需求。同時，亦能因為租金比市價高，也能提升租金收入和物業價值。

自此，麥當勞便靠着這個經營模式，分店開完一間再一間，雄霸全球，分店數目去到今天已經超過43,000間。

總結是，麥當勞的炒舖能力極強，而它的經營模式，亦助長了它的炒舖能力，兩者有協同效應，而且它是全球性企業，亦是美國軟實力的象徵。曾經有段時間，它與可口可樂、瑪麗蓮夢露並列美國三大軟實力象徵，前兩者今天地位仍在，絕對是Tier 0的存在級別！

作者簡介：

畢業後在法資行從事基金工作，大半年後裸辭全職位投資殼股市場和跑Deal。24歲成為全港最年輕的上市公司執行董事。著有《殼股財技》。

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圖：星島