文：徐風

近年，香港樓市與舖市面臨前所未有的挑戰，經濟學者葉秀亮因預測「樓市及舖市將較高峰下跌60%至75%」而備受關注，被網民封為「新一代末日博士」。葉氏指出，樓市急挫並非單純由經濟不景氣引發，而是「樓市泡沫爆破」觸發經濟衰退，並形成多重惡性循環，造成價格向下螺旋效應。

葉秀亮以商業物業市場為例，闡述樓市泡沫爆破的風險。他指出，投資者購入商廈時，通常以四成首期支付，餘下六成由銀行貸款支持。在樓市上升周期，投資者往往透過加按物業購入更多資產，以追求更高回報，令借貸比率長期處於高位。

然而，當市況逆轉，樓價下跌超過四成，投資者的資產淨值便可能低於負債，變成「負資產」，面臨銀行追收貸款(Call Loan)的風險。更嚴重的是，在上升周期頻繁交易的市場流動性，在下跌周期顯著萎縮，投資者難以找到買家接盤，物業價格只能持續下跌，進一步加劇資不抵債的困境。

相比之下，住宅物業市場的情況略有不同。根據統計處2021年人口普查數據，僅約一半家庭購買私人住宅單位，其中約三分之二的自置居所家庭已清還按揭，僅三分之一仍需供款。這意味著住宅市場的參與者較為分散，且部分業主無需面對高槓桿的壓力。因此，當樓價跌至低位時，手頭資金充裕的投資者可能入市，理論上為住宅市場提供一定支持。

然而，葉秀亮認為，當前住宅物業的租金回報率僅約3%，遠低於銀行定期存款及其他低風險理財產品的回報，難以吸引投資者入場。他預測，樓價需待租金回報率超越銀行利息，方可望見底回穩。

對樓市的好消息是，「新香港人」推動住房需求，例如透過「高才通」來港的專才及留學生帶動租賃市場的活躍。樓價雖然在低位徘徊，但中小型住宅單位的租金卻逆市上升，推高租金回報率。根據差餉物業估價署數據，2023年第三季，面積最小的A類住宅單位的租金指數達215.4，創歷史新高；同期，物業價格卻較2021年第三季的高峰下跌近三成，隨著更多內地專才及留學生到港，或可為住宅價格帶來支持。

相較之下，商業物業市場情況更為嚴峻。甲級商廈的售價指數自2018年第四季的高峰下跌近五成，而商舖價格指數同期亦下跌超過三成。租金下滑是導致商業物業價格急挫的主因，反映出缺乏租金升值支持的物業市場，其價格跌幅更為顯著。

近期，政府推出新政策，允許酒店及商廈免補地價並以更簡化的程序轉為學生宿舍。此舉旨在應對來港學生住宿需求的增加，特別是針對內地及國際學生。然而，這一政策可能對住宅物業市場構成新挑戰。過去，來港學生住房需求是支撐中小型住宅單位租金上升的重要因素。當這些需求轉向酒店或商廈改建的學生宿舍，住宅租賃市場的壓力將增加，租金可能面臨下行風險。鑑於租金回報率是支撐樓價的重要因素，租金下跌或將拖累住宅物業價格。

目前不論樓價、商廈及酒店價值都大幅下跌，於是三方同搶留學生，希望得到穩定租金回報，從而帶動價格回升，容易脫手離場或減債。到底香港樓市能否靠學生「反底」？還請各位拭目以待。

作者簡介：

徐風，財經專欄作家，加密資產投資者。遊走於傳媒與金融之間，專注研究經濟及行業趨勢變化，發掘投資機會。

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圖：星島