【橙訊】2024/25學年八大院校非本地生招生限額提升一倍至40%，香港中文大學2024年招收約800名非本地生。惟校內宿位愈來愈供不應求，中大周邊的村屋因此掀起「劏房熱」。毗鄰校園的赤泥坪村、樟樹灘村及千霞別墅一帶，湧現多個以非本地生為目標的、面積不足80平方呎的出租單位，月租最高達5400元，但因為步行10分鐘到校的地理優勢，成為部分學生的無奈之選。  

房間空間狹小，剛好放入一張高架床、儲物櫃和桌椅。

空間小採光通風不足 非本地生激增需求旺

記者以租客身分聯絡地產代理，表明有意租赤泥坪村劏房單位。對方隨後傳來一個足足有26頁的路線圖，表示因該租盤較偏僻，要求租客自助看樓。實地走訪出租單位，雖外觀與常見三層村屋無異，內部其中一層卻被「一劏再劏」。

一層約700平方呎的空間，被分隔成三間房，其中較大的一間再被切割為三間細房。房間以輕薄板材作間隔，不足80平方呎的狹小空間內，僅能容納一張高架床和一套枱凳，剩餘通道勉強容一人通過。記者又來到同在赤泥坪村內的另一村屋，一樣是「一劏五」。部分房內僅設一個採光不足的小窗，與窗外另一間村屋牆身幾乎觸手可及。

「這邊房間有點小，可能睡覺的時候空氣不太好，但方便還挺方便，到學校走過去七八分鐘。」正居住在村屋劏房的中大學生租客介紹，同層住戶都是中大學生，包括來自內地和南韓的非本地生。 根據教育局2023年公布的《高等教育發展藍圖》，2024/25學年起，八大院校非本地生限額從20%提升至40%。中大2024年招收800名非本地生，較往年大幅增加。「雖以前也有這類劏房。但數量比較少，近年變多。」

在網上平台刊登村屋劏房單位的地產代理向記者表示，近年村屋劏房需求明顯上升。儘管區位偏僻、居住環境不佳，但因為中大依山而建，相比市區租房選擇較少，不少學生為方便上學願意選擇租住村屋劏房。根據美聯物業2024年12月數據，以實用面積計算的私人住宅平均呎租約38元，而赤泥坪村劏房呎租高達56元（以80呎月租4500元計）。

   負責招租的地產代理指，近年村屋劏房確實增加。

「一劏五」租金翻倍　疑違反地契條款

高額租金回報驅使村屋業主改建單位為劏房。以區內一層村屋整租月收約1.4萬元為例，若分拆為五間劏房，每間以4800港元出租，月收入可達2.4萬港元，年租金差額超過12萬元。有地產代理公司因應市場需求，已轉型專攻學生及勞工宿舍，瞄準非本地學生和外來勞工群體，不需要依賴地下舖位招客，轉戰內地社交平台招租。

政府擬推行的「簡樸房」政策要求最低人均居住面積不少於86平方呎，但房屋局回覆查詢時指，新界豁免管制屋宇不受該政策規管，且未限制每層分間單位數量。然而，新界村屋地契通常列明「不可將樓層分割為多於一個獨立單位」，而記者實測的赤泥坪村屋經「一劏再劏」後，同一層內疑存在兩個獨立單位，涉嫌違反地契。

被問及是否違規，地產代理辯稱「我們不是套房，應該沒問題，政策兩年後才實施。」沙田地政處則表示，已派員視察但未能進入相關單位，將繼續跟進調查，若發現違反地契將採取行動。 

因應市場需求越來越多村屋改建為劏房出租，外觀與其他村屋無異，內部卻「別有洞天」。

圖：橙新聞

編輯：Laura

拍攝、剪輯：Andy