文：徐風

評級機構標準普爾上月發表報告，認為港府並未積極解決住宅「供應過剩」，今個財政年度推出八塊住宅用地，預期將提供1.37萬個住宅單位，略低於上個財政年度的1.5萬個。標普認為，樓價下跌及商業物業供應過剩嚴重，對高槓桿、資產質素較差的小型發展商及銀行影響較大。

港府當時回應指，截至去年底，私人住宅單位空置率為4.5%，與過去20年長期平均數相同；租金亦持續上升，反映目前住屋需求殷切，不認同意住宅物業供應過剩。

政府所引用的「空置率」數據，其實來自差餉物業估價署的統計資料。地產界一般認為，由於在住宅單位裝修時、樓宇買賣及更換租客期間的單位空置、仍未清拆的舊區重建單位，以及一直丟空的凶宅單位等，都會一併計算入空置單位數據內，再加上一些統計誤差，香港住宅物業「自然空置率」大概為5%。故此，去年底空置率僅4.5%，低過地產界預期的自然空置率，似乎顯示香港的物業供應仍然偏緊。

然而，對於供應過剩的討論重點，坊間一般會與樓價升跌作為唯一標準：樓價持續上升，代表供應偏緊；樓價長期下跌，則明顯代表供過於求。事實上，樓價至今已經連跌3年，單以自然空置率數據去判斷樓市供應，似乎不太準確，尤其是將中原城市領先指數(CCL)與空置率數據互相參照，可以發現由「八萬五」政策引起的超級大熊市，整體空置率由1998年底的4.5%，增加至2003年底最高的6.8%；在金融海嘯時期，2007年底及2008年底的整體空置率則在4.9%；過去3年樓價下跌，整體空置率已減少至4.1%至4.5%。

換言之，讓樓市開始下跌的空置率水平，過去20多年已變得愈來愈低，所謂的「自然空置率」，其實也應該與時並進。隨著香港持續發展，新建單位數目也持續上升，即使空置率相同，空置單位數目也會愈滾愈大，一旦香港人口增長放緩，或更少家庭從原生家庭中「分裂」出去，又或者購買力不足等，都會導致購置單位的需求大幅放緩，結果導致樓價下跌，供過於求。以過去3年樓市下跌的表現觀察，目前的「自然空置率」應該設定在4%左右，才有望令樓市回穩。

另外，整體空置率並不能反映不同大小單位的需求。據差餉物業估價署 《香港物業報告2025》初步統計數字，面積少於100平方米的住宅單位，空置率為4.2%，但大過100平方米的住宅單位，空置率則高達8%，反映大單位的供過於求情況更嚴重，而小單位則面對高租金問題。

雖然中小單位供應仍然偏緊，但據房屋署資料，未來3至4年有10.7萬個一手私樓單位供應，再加上未來5年公營房屋總建屋量達到16萬個單位，未來小型單位會否供過於求，更值得大家留意。

作者簡介：

徐風，財經專欄作家，加密資產投資者。遊走於傳媒與金融之間，專注研究經濟及行業趨勢變化，發掘投資機會。

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圖：星島