讀者來信 ：

Anthony Sir你好，現在很多新樓，好像賣極都賣不清，同時政府又推很多住宅地，到底是怎麼樣？會有甚麼效果？

回覆讀者來信：

看目前的發展計劃與思維，香港多區將會變成……鬼城！

最近的地產新聞，東涌東繼續賣地，樓面呎價賤賣1,500元，隨時造地成本也不夠。新界東137區填海，高呼要建5萬伙住宅單位，容納13.5萬人，還有交椅洲、北部都會區等等……

現時政府的思維是不斷起樓，就等如發展，就等如功績！事實是不斷起樓，不代表別人願意買、願意住、願意用……如果沒有人願意買、願意住、願意用，那只是鬼城！

明顯地，現在的規劃是過度開發，如果規劃不變……香港政府財政破產；小業主負資產增加，財富蒸發，即使住大點，也只有痛苦！企業的資產價格下跌，銀行Call Loan、Cut Loan，面臨財困！發展商賣一間蝕一間，信心盡失！銀行體系壞賬撥備越來越多，瀕臨崩潰！小市民面臨加費、加稅、削減福利、減薪和裁員！發展區淪為鬼城！

財爺諮詢，市民指樓價持續下跌，財爺面不改容的說，我不讚成樓價會持續下跌，受制於外圍經濟、高息環境……積極融入國家發展大局，經濟好轉，樓市就會好云云。事實是無論經濟多好，只要過度開發，市場都會崩盤，這是最基本的供求定律！中學生都知，為甚麼財爺不知？！

1.未接到上上頭Order，不敢做事。

2.真的不懂供求定律

3.撞邪

甚麼是過度開發？甚麼是死城！

根本就沒有那麼多需求，為起而起，我們稱之為過度開發。國有有很多經典的個案，例如內蒙古的鄂爾多斯康巴什新區、河南鄭州的鄭東新區、天津濱海新區于家堡金融區、海南三亞海棠灣、昆明呈貢新區等等，自己上網搜搜就知道前世今生。

如果嫌太遠，可以近近地到珠海看看，珠海橫琴的商廈空置率高達五成！香港也快了！現在的私樓怎麼賣都賣不完，還不斷的造地起樓……

局長回應提問時說，不能因經濟波動停下，避免地到用時方恨少。情況就好像一個潦倒的「A0宅男」，拖都未拍過，擔心將來太多美女愛上自己，自己到處留情，太多兒女，所以要多買幾套房，以免將來的孩子們、小三、小四、五索和六索們沒地方住……

其實現在北部都會區，已經有很足夠的地方發展了！整個北部都會區有接近3萬公頃，接近100萬伙住宅單位，包括公營房屋，可以住250萬人，已經足夠將來的發展了吧！為甚麼還要花百億、千億、萬億去開發、填海其他地方呢？250萬人！即是全港人口的三分之一！到時港島及九龍都肯定受牽連…… 北部都會區是國家任務就算了，拜託！其他地方先擱置！

相信大家都見到，近年很多本地的中產、人才走了，外國專才都走了很多，以前街上很多外國人，職場很多外國專才，現在呢？仿佛就只有國內的同胞。人口雖有增長，但幅度不算快。要達到特首的目標1,000萬人口，相信要花很長很長的時間。唯有靠發展商不盲目投杝，延緩供應。

作者簡介：

1% Anthony

1%投資課程總監，暢銷投資書「買樓上車防中伏」、「樓。轉命運」、「上車又住又賺」等作者，經濟一週專欄作者，曾任商台「星火燎原」嘉賓主持，曾接受TVB「新聞透視」、「財經透視」、「Big Boyz Club」、經濟日報、明報、星島日報、iMoney等專訪。2000年科網股爆破，欠下一身卡數。債務重組，還錢兩年後再出擊，由滿身卡數打工仔，變出雙位數物業。2009首創地產投資課程，與同學們大舉出擊，住宅、商舖、工廈、大陸市場，以穩健投資策略，協助無數年青人成功上車，無數小業主財務自由。

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