香港生活物價貴，除出外出用膳明顯加價，對業主來說，最切身體會莫過於管理費了！今時今日，管理費已非一項「小數」，個別新盤管理費動輒每呎5、6元，一個兩房單位每月管理費起碼過千。根據消委會早前的報告，管理費支出已佔家庭收入超過7%。究竟管理費如何計算？為何各屋苑管理費差距如此巨大？今次小編為大家來個大拆解，亦直擊不同私樓的管理費水平。

管理費涵蓋範圍

每個月繳交的管理費是一種恒常支出，但費用並非白交，而是用來維持所住屋苑的日常運作。所以，先來了解一下交付的管理費用在什麼地方。消費者委員會於今年年中發表了「香港私人住宅物業管理費研究」，當中訪問了1,103名業主、96個業主組織、22間管理公司等。研究報告顯示，管理費主要用於六大開支項目，其中員工薪金及相關費用佔比最多，合共40.4%。這不難理解，人工通常都是開支的最大部分，亦即業主每給100元的管理費，有40元是用作支薪給管理員。

其次是維修保養相關費用，佔27.7%，物業樓齡愈大，用作維修保養的費用應當相對更多。至於清潔相關費用和其他行政開支的佔比也不少，分別佔10.8%及9.1%；其餘還包括儲備基金的供款，佔7.6%，可用作將來大型維修之用；而物業管理公司收取的經理人酬金，則佔去4.3%。

管理費由業權份數計出

那麼，每個單位的管理費金額又是怎樣計算得出？中原地產將軍澳蔚藍灣畔第二分行A組分行經理關偉豪表示，雖然管理費一般以「呎數」表達，例如是每呎3元、每呎4.5元等，但實際上，物管公司在釐定物業管理費價格時，是根據樓契中的「業權份數」去計算。他解釋，業權份數是將整個屋苑範圍的面積加起來，包括公用地方如大堂和樓梯，再分成平均的等份，每個單位的面積比對相關等份，就得出業主佔有整個屋苑的業權份數。

關偉豪續指，近10年新樓的業權份數大致就等於實用呎數，因為發展商在開發階段已將單位面積與業權份數運算至相同，所以近年新盤的管理費，可以直接用實用面積作粗略估算。至於10年以上的舊樓，地產代理或業界通常會把業權份數的金額換算成實用面積計，故同樣可用「一呎幾多錢」告知買家管理費的價錢。

由此推想，特色單位附設的天台、平台或花園，雖然不計入實用面積，但由於包括在「業權份數」中，相關面積亦包括在管理費之中。換言之，特色單位的管理費會比標準單位高。不過，這個準則並非通例，也有一些屋苑不將天台或平台面積計入管理費，這情況大多出現在舊樓，買家或業主可向代理或物管公司查詢清楚。

管理費實際上是按樓契中的「業權份數」計算，並非單位的呎數。圖：星島

「法團」與「委員會」

物管公司管理屋苑的大小事務，以至管理費水平也經由物管公司釐定，或加或減也任其決定，這樣看業主似乎處於被動和弱勢的一方。然而，其實屋苑亦不乏業主組織，可為業主發聲，當中包括「業主立案法團」及「業主委員會」，均可視為業主與物管之間的橋樑。不過，兩者的職能和角色不盡相同。大致而言，「立案法團」擁有決策權力，「委會員」很多時候只能發表意見。

「業主立案法團」在《建築物管理條例》下設立，是一個具有法定權力的組織，對於物管公司具有約束力。關偉豪表示，若屋苑設有法團，管理費加價是需要在法團投票表決後才能落實；如果法團認為物管公司的經理人酬金太貴，也可以通過議決將公司換掉，重新招標另一家物管公司。

不過，並不是所有屋苑都設有業主立案法團，因為法團必須在業權份數超過一半的基礎下方可成立，而新樓通常由發展商持有過半數的業權份數，亦即新樓大多沒有業主立案法團，業主只能聽由發展商委任的管理公司決定各項事務，包括管理費的調整。

至於業主委員會，則是按照大廈公契成立，並沒有法律上的權力，但可以代表業主反映意見，例如改善保安漏洞、申請加設穿巴等。至於管理費相關事宜，委員會無權插手，只能與物管公司開會周旋，提出業主意見，在管理費問題上爭取協商空間。

各類型私樓管理費比較

根據中原地產數據，將軍澳區及紅磡一帶私樓管理費介乎2.2至4.77元，可反映不同樓齡、規模及定位的屋苑所收取的管理費水平。

三大玄機：定位、新與舊、伙數多與少

管理費涉及整個屋苑的日常運作及保養開支，或者有人會認為，舊樓需要維修保養的機會多，但管理費亦較貴，但關偉豪指，實際情況其實相反，這與屋苑本身定位有關。因為新樓通常標榜設有豪華會所，以高尚住宅為定位，所以外觀上要經常保持相當水平。如將軍澳區的鐵路項目天晉，需保持作為區內名牌私宅的形象，自然需要斥資保養各項設施。

相反，一些定位為「上車盤」的屋苑，在開發階段興建成本或已較低，會所設施相對較少，甚至不設住客會所。關偉豪謂，這類屋苑大多可見於舊區及舊樓，由於本身基數低，目標客群並非高收入人士，若再加上伙數多的話，管理費就會明顯平一截。就新樓來說，現時每方呎管理費水平必定超過4元。

如果單幢樓同時設有豪華會所，每呎管理費可逾6元。圖：星島

另一個決定管理費平貴的關鍵，在於整體伙數多與少。由於管理費是由所有單位攤分，很容易理解大型屋苑管理費再貴，也有機會被攤薄，反觀單幢樓只得一座，分攤伙數少之下，管理費就被推高。關偉豪提到另一個影響單幢樓管理費的因素，就是聘請管理員的數目，大型會所面積再大，管理員人手也有限，但單幢樓須聘請三更管理員，人手不可裁減，薪金開支比例較重。

他以長沙灣區的單幢住宅為例，單幢舊樓的每方呎管理費逾2元、有的接近或達到3元，近年新建的單幢樓則索價每方呎4.5元、甚至可達5元。

向代理查詢管理費水平

若果準買家想買二手樓，記得向代理查詢單位的管理費確切金額，因為上一手業主便是擁有這項資料的最佳來源，可助買家預先知悉該單位、以至屋苑的管理費水平。關偉豪提醒，買家不妨在睇樓時直接查詢單位的管理費價錢，代理亦可即場向業主查詢。他解釋物管公司的資料尚且未夠更新及準確，睇樓時即場詢問可算是最理想的做法。

新樓預測的管理費會參考鄰近項目。圖：星島

如果準買家心儀的是新盤單位，未落成的新樓沒有上手業主的管理費資料，新盤樓書或價單也無預計數字可供參考，是否代表買家完全無法掌握新盤的管理費水平？關偉豪指，其實發展商會不定期向代理行透露管理費參考數字，代理很早就會問到，知悉後便可轉達買家。這個數字僅為預測，並無百分百準繩度。不過，就他經驗而言，預測的數字大致準確，落差在於個位後的毫子單位，例如預測是每呎4.1元，最後每月要收4.3元。

至於新盤管理費預測的依據，則是參考同期及鄰近的新樓。以將軍澳區為例，最近日出康城第11期凱柏峰III已登場，其管理費預測很可能會參考同區已入伙新樓，例如第6期LP6、第8期Sea to Sky等的管理費水平，作為根據。

管理費一般不會年年加

管理費會否年年加價，相信是每一個業主和買家都關注的問題。關偉豪謂，管理費調整並非一項恒常化項目，而管理費收入的滾存機制，通常是把扣除所有開支後的所餘資金存起，是為正資產增值，但如果財政結算出現赤字，就需要上調管理費作填補。

故此，物管公司一般不會每年加管理費，而是因應屋苑實際情況而定，例如一些較舊的屋苑需要翻新，或會加一成管理費來進行翻新工程。此外，很多時候管理費加價的原因，都離不開通漲、採購維修物料成本增加、最低工資上調等因素。