不少上車客都鍾情新盤，隨著股市反彈和通關落實，樓市甚有小陽春之勢，多間發展商亦正部署農曆新年過後推售新盤，有代理數據估算，今年一手大約有4萬伙潛在供應，估計實際推盤數量可達約2萬伙。今日年廿九，小編特意就為大家盤點三大推盤重鎮，包括啟德、鐵路上蓋及北部都會區今年內登場的焦點新盤。

1：啟德跑道區

啟德海灣1率先登場

九龍區今年超越新界區成為全港新盤供應集中地，很大程度歸功於啟德多個跑道區新盤即將應市出爐，供應量約1.9萬伙。當中，區內約11個項目已獲批預售樓花同意書，共涉6,362伙，佔整個九龍區供應近四成。有望於今年開售的新盤，包括啟德海灣1、MIAMI QUAY II、承豐道18號第2A期，以及承豐道19號項目。

嘉華等三間發展商旗下的承豐道15號第一期已率先登場，命名為啟德海灣1，提供1,017伙，擬於農曆新年後開賣。啟德海灣是繼維港一號、MIAMI QUAY I和澐璟之後登場的跑道區新盤，分成兩期發展，合共提供2,138伙，兩期均已獲批預售同意書。項目來自跑道區第4A區1號地盤，位處跑道後排。首先出場的第一期提供1,017伙，屬具規模大盤，戶型涵蓋一房至三房，主打兩房。定價方面，發展商指會參考同區、九龍東，以至港島東一帶的一、二手成交。

由於項目大多拆分期數發展，令已獲批預售樓花同意書的跑道區新盤數目達到14個，譬如由中海外等四間發展商合作的承豐道18號項目，就拆細至多達四期。該項目位於跑道前排，景觀較後排佳，合共涉及2,060伙，當中以1A期的635伙佔最多，項目四期悉數已申請預售，正待批出，預料第2A期有望年內推出。

相鄰啟德海灣的承豐道19號項目來自4B區1號地盤，當中三個期數已一次過於去年10月獲批預售，意味有望隨時推售。項目由新世界、會德豐、恒地、中海外合作發展，全盤提供1,590個單位。

啟德海灣1共提供逾千伙。

MIAMI QUAY II

同屬跑道後排的MIAMI QUAY，由會德豐等四大發展商合作發展，項目第一期已於去年9月開售。據首張價單顯示，首批平均折實售價為2.245萬元，該批單位折實售價介乎524.2至1,464.5萬元。第一期開售至今累沽約46伙，佔第一期總伙數不足一成。第二期MIAMI QUAY II則有機會於上半年登場，共提供571伙，但礙於第一期滯銷，發展商推盤策略及方式有待留意。

穿梭巴士線解決交通問題

去年發展商惜售，令一手囤貨增加，跑道區尤其明顯，對於今年發展商會否積極出貨，利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，上年影響樓市的負面因素有所轉化，如內地與本港恢復通關、股市回升，最新政府亦撤消隔離措施，利好消息有助釋放購買力，最近成交量亦趨升，相信能帶動發展商推盤節奏。去年澐璟以招標形式開售，陳海潮預期跑道區今年將雙線並行形式推盤，不排除再有新盤再以招標發售，但一些伙數多、較大型的項目料會沿用價單方式推售。

值得一提，原本計劃於跑道區內興建單軌列車，政府已在2020年宣布因技術等問題取消，現時要往來跑道區，須乘坐公營專線巴士或小巴。不過，跑道區「地主」、在區內持有項目的九間發展商組成PARK PENINSULA，正籌備穿梭巴士線路接載居民，有望解決區內交通配套不足問題。

啟德市中心

另一方面，在跑道區以外，新地旗下協調道10號項目，即是新地於2018年以破記錄251.6億元投得的第1F區1號「地王」項目，該盤去年亦已獲批預售同意書，第一期預計於年內登場。協調道10號位處於南豐旗下AIRSIDE及利福國際旗下SOGO兩大商場之間，預料落成後，項目部份高層單位可望向維港海景。

至於恒地在2018年斥近160億元向海航購入啟德沐泰街兩幅地皮，其中沐泰街7號THE HENLEY已於2021年展開銷售，隔鄰的沐泰街8號早前已命名為HENLEY PARK，預售同意亦已於去年批出。HENLEY PARK提供740伙，標準戶型包括開放式至三房，項目已屆現樓，料將於短期內開價推售。

2：焦點鐵路盤

港島南岸開價高企

港島南岸多個大型大項目料即將登場。

鐵路盤向來備受市場追捧，今年亦不乏大規模的鐵路新盤登場，包括港島南岸、日出康城、元朗站上蓋、天榮站上蓋及何文田站瑜一等，涉及七個港鐵站及約11個項目，合共提供逾3,000伙。位處黃竹坑站的港島南岸屬南區豪宅盤，第一期晉環在2021年4月展開首輪銷售，平均折實呎價2.96萬元；最近加推的第二期揚海則在同年8月開賣，首批折實均價達3.08萬元，打破鐵路盤最高開售呎價記錄。

市場注目今年港島南岸幾大項目即將登場，當中由長實發展的第三期為區內規模最大的一期，共提供約1,200伙，包括3B期設642伙及3C期設558伙。長實去年已為兩期入紙申論預售，預期今年中展開銷售。至於第四期涉及800伙、第五期涉1,050伙，合加近2,000伙，亦有機會於今年內推售。整個港島南岸可供銷售總伙數超過3,000伙，已佔去港島整體供應約四成。

何文田站罕見新盤

此外，華懋與港鐵合作的瑜一是何文田站上蓋第二期，亦是何文田首個誕生面世的鐵路樓盤。全盤提供844伙，分成三期發展，當中第1A、1B期已獲批出預售同意書。發展商表示，有意待1C期獲批預售後，才正式推售項目。不過，有機會率先於年內出售的第1A期，發展商已公布戶型資訊，該期涉447伙，涵蓋一房至四房，以兩房佔最多，預計落成日期為2024年7月，定價則會參考九龍站及港島南岸物業。

何文田瑜一1A、1B期已獲批出預售同意書。

新地兩大鐵路盤

新地旗下有兩大與港鐵合作的鐵路項目備受注目，已獲批預售可供今年推售。其中一個是天水圍天榮站第一期，位於輕鐵天榮站上蓋，提供1,393伙，預計關鍵日期為2024年9月底。整個天榮站上蓋項目共設兩期，總數約2,000伙，主打中小型單位。除了住宅樓面，項目亦將興建零售部分，佔地約2,000方呎。

另一個則為元朗站上蓋The YOHO Hub C期，屬項目第二期，同時是新地元朗YOHO系列的最後一個項目。這亦是近千伙的大盤，涉及939伙，戶型多元，預期關鍵日期為今年9月底，屬於短期樓花。項目佔地10.7萬方呎的零售面積為形點商場的延伸，發展商亦正興建行人天橋網絡連接商場及其他設施。至於第一期The YOHO Hub B期已於2021年底開售，首批的折實平均呎價為1.989萬元，一房入場價約685萬元。第一期至今累售約440伙，佔該期總伙數逾四成。

另外，由信置、嘉華及中海外發展的柏瓏III為錦上路站項目，涉及680伙，關鍵日期為2024年11月。其中1A期柏瓏I及1B期柏瓏II於去年4月至5月推售，首批呎價1.7萬元，首輪告即日沽清，兩期至今已累售逾1,350伙，銷情理想。不過，由於爆出工程問題，部分主力柱結構力度不足，項目其後連連錄得撻訂，或影響新一期推售進度。

3：北部都會區

洪水橋滙都千伙大盤

近年政府大力發展北部都會區，上述兩大新地系鐵路盤及柏瓏均坐擁北都概念，而環顧整個新界區，包括元朗、天水圍、洪水橋、錦田等在內的北部都會區已成為一手供應重鎮。除了以上兩個鐵路盤，北都區已積累可觀盤源，有望於今年推售。其中，元朗新發展區洪水橋有泛海國際旗下滙都，去年已獲批預售，分成兩期發展，合共提供1,025伙，為區內大型全新盤。泛海表示，滙都將主打兩房單位，佔全盤約七成。

元朗區內已有新盤作今年頭炮面世，星星地產旗下雨後憑具有詩意的名字吸引市場目光。該盤為單幢式設計，提供335伙，標準單位涵蓋開放式至三房，其中主打一房，預計於今年12月底落成。星星地產表示，項目定價將會參考同區項目，預期於下半年正式推售。位於元朗宏業西街的雨後，由工廈重建發展而來，同為享有北部都會區概念的新盤。

NOVO LAND二期平價待續

受北部都會區建設帶動，周邊地區亦相繼有所發展。屯門兆康有史以來最大型的新盤、新地旗下NOVO LAND分設六期發展，為市場注入逾4,500伙供應，其中第1A期及1B期已於去年7月及8月展開銷售，兩期已累沽逾1,500伙，佔總伙數95%。回顧第1A期首批折實均呎僅1.31萬元，不單是全年最平新盤，開價甚至比同區二手更低，成功令兩期連番極速沽清。

緊接第一期勢頭，新地預告NOVO LAND第2A及2B期將於農曆年後推出，第二期已申請預售同意，2A期涉929伙，2B期則有729伙，預計關鍵日期為2024年6月底。NOVO LAND料為新地今年首炮新盤，相信將牽引市場期待，憧憬項目再次平價出撃。

NOVO LAND 2A及2B期有望農曆年後推出。

綜合樓盤條件挑選心儀單位

縱觀今年有望登場的新盤，貴價豪宅盤佔比不少，包括啟德、鐵路上蓋一帶等。若要尋求可供上車的細價盤，相信仍集中在新界一帶。中大亞太工商研究所名譽教研學人李兆波表示，去年全年樓價下跌約15%，發展商不會貿然推盤，今年要待過年後，息口有否向下訊號，同時視乎是否全面通關等情況。若以上條件過關，樓價回穩，相信發展商都會積極推盤，新界一帶即是細價集中地，料開售初期會貼近市價。

李兆波又指，準買家上車宜謹慎考慮自身負擔能力，不要單看新盤優惠而決定購買，也要顧及該優惠是否適合自己，若不合適，不妨考慮二手。而除了交通配套，樓盤周邊配套及其他條件亦應納入考慮，如能否住近家人，附近有沒有街市，方便照顧起居飲食等。